Was ist ein Betriebskonzept?

Zuwendungen sind nicht rückzahlbare Förderungen, an die ein sehr hohes Maß an Wirtschaftlichkeit des zu fördernden Projektes gestellt wird. Aus diesem Grunde hat die BKM die Ausarbeitung eines Betriebskonzeptes gefordert, das über einen Betrachtungszeitraum von 25 Jahren plausibel darlegt, dass der Betrieb des Kultur- und Begegnungszentrums wirtschaftlich nachhaltig geführt werden kann. Ein Betriebskonzept ist vergleichbar mit dem Geschäfts- oder Businessplan eines Wirtschaftsunternehmens, der oft auch von Kreditgebern oder Eigenkapitalgebern bei Neugründungen von Unternehmen als wesentlicher Bestandteil der Finanzierungszusage verlangt wird. Das Konzept soll veranschaulichen, wie die Finanzierungs- und Fördergelder zum Aufbau eines Betriebs eingesetzt werden, der anschließend rentabel wirtschaftet, um zukünftige Kosten und Investitionen aus eigenen Umsätzen zu finanzieren.

Geschäftsidee oder Konzept

Basis des Businessplans ist die Geschäftsidee oder das dem Betrieb zugrundeliegende Konzept (sogenanntes Betriebskonzept). Geldgeber des SKHS e.V. sind zu überwiegendem Anteil die BKM, das Landesamt für Denkmalpflege Baden-Württemberg (LAD), die VR Bank in Dinkelsbühl sowie Spender/Sponsoren, die zweckgebunden ihre Gelder zur Verfügung stellen (siehe Schaubild auf Seite 3). Mit Hilfe dieser Gelder soll Schloss Horneck in ein Kultur- und Begegnungszentrum umgebaut werden, um die bestehenden Räumlichkeiten der Bibliothek und des Museums zu modernisieren und in Teilen zu erweitern.

Die Geschäftsidee des SKSH e.V. ist es, durch attraktive kulturelle Angebote verschiedene Zielgruppen anzusprechen und für einen Aufenthalt im Schloss zu begeistern – idealerweise mehrtägig. Im Zuge der geplanten ­Renovierungs- und Umbauarbeiten werden insgesamt 24 Zimmer zur Übernachtung von ca. 50 Gästen zur Verfügung gestellt. Die Zielgruppendefinition wurde in einem umfangreichen Marketingkonzept dargelegt und wurde nicht nur auf Siebenbürger Sachsen ausgelegt. Marketingkonzept und Medienkonzept sind Bestandteile des Betriebskonzeptes.

Zu dem Konzept gehören die Einnahmen des SKHS e.V. durch Vermietung: langzeitige Vermietungen von Räumen an das Siebenbürgische Museum, das Siebenbürgen-Institut mit Bibliothek und Archiv sowie die Vermietung von Büro- und Verwaltungsräumen. Kurzfristig vermietet werden die Übernachtungszimmer, der Festsaal, der Jugendstilsaal und die Seminarräume.

Das Übernachtungsangebot des Begegnungszentrums entspricht einem Hotel-Garni-Konzept, das lediglich Übernachtung mit Frühstück umfasst. Mit diesem Konzept lassen sich kleinere Beherbergungsbetriebe mit bis zu 50 Zimmern profitabel führen, was bei einem Hotel- und Restaurantbetrieb erst mit einer Übernachtungszahl von mehr als 100 Zimmern möglich wäre. Mittagessen werden durch einen Catering-Service bei Bedarf zur Verfügung gestellt. Die Räumlichkeiten hierfür befinden sich im Erdgeschoss des Schlosses mit Blick auf die Weinberge, die den vielversprechenden Namen „Himmelreich“ tragen. Dadurch können hoch wettbewerbsfähige Übernachtungspreise zwischen 30-50 Euro pro Tag angeboten werden, je nach Zimmerausstattung.

Das Konzept des Kultur- und Begegnungszentrums folgt dem strategischen Ansatz der Ausgliederung von Leistungen, wie Wäscheservice, Reinigungsservice, gastronomischer Service (Essen), dem sogenannten Outsourcing-Prinzip, um die Fixkosten so niedrig wie möglich zu halten, damit mit den Kosten variabel auf den tatsächlichen Bedarf reagiert werden kann.

Wirtschaftlichkeitsberechnung

In einer Wettbewerbsanalyse werden die Annahmen der Geschäftsidee (z.B. Anzahl der Übernachtungen in der Region, Tourismusdaten, Übernachtungspreise des Wettbewerbs, Auslastungsquoten im Übernachtungsgewerbe, Mieten, Personalkosten, Reinigungskosten, Energieverbrauchskosten, Wäscheservice etc.) überprüft durch


• anonyme Anfragen über Zimmer- und Seminarraumpreise bei Hotels / Burgen und Schlössern der Region
• Auswertung der Übernachtungen im relevanten Einzugsgebiet des Schlosses
• Auswertung der Anzahl der Übernachtungen an Touristen, Privatpersonen/Touristen der letzten zehn Jahre
• Vergleich der durchschnittlichen Bettenauslastung in der Region
• Kostenvergleiche / historische Vergleiche der Betriebskosten (Heizung, Wasser, Strom)
• Vergleich der Kosten des Wäscheservice, Reinigungsservice
• Betriebsvergleiche im Bereich „Übernachtung mit Frühstück“
• Personalkosten, Kosten des Managements etc.


Die Ergebnisse dieser Recherchen fließen in die sog. Gewinn- und Verlustrechnung unter Berücksichtigung der Annahmen, wie z B. Zimmerübernachtungen pro Jahr ein. In dem Betriebskonzept des SKSH e.V. gehen wir von einer anfänglichen Zimmerauslastung von 15 Prozent aus, die signifikant unter dem bundesweiten Durchschnitt von ca. 60 Prozent liegt. Erst nach zehn Betriebsjahren wird mit einer durchschnittlichen Auslastung von ca. 60 Prozent gerechnet.

Ab diesem Zeitpunkt wäre dann der SKSH e.V. in der Lage, nur auf Basis des Betriebes des Kultur- und Begegnungszentrum alle finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, ohne Berücksichtigung der Mieteinnahmen aus Institut und Museum. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die Umsätze den Kosten und den Abschreibungen auf den technischen Verbrauch (z.B. Austausch von Betten, Inventar etc.) gegenübergestellt. Die Differenz ist im positiven Falle der Gewinn, im negativen Falle der Verlust. Im Falle des Gewinnes sind dann noch die Steuerzahlungen in der Liquiditätsbetrachtung zu berücksichtigen.

Kritische Betrachtung

Abschließend wird in einem Betriebskonzept auch eine kritische Betrachtung des Geschäftsplanes gefordert, der in einer sog. Stärken-Schwächen-Analyse Ausdruck findet. Stärken des Betriebskonzeptes sind z.B. die bereits vorhandenen Mieter (Museum, Institut), die exponierte Lage des Schlosses mit überregionaler Ausstrahlung, die Geschichte als Deutschordensschloss, die Förderung durch den Bund, das Ansteigen der internationalen Touristenzahlen in der Region etc. Herausforderungen sind u.a. der Denkmalschutz, negative demographische Entwicklung, die Vermietung von Zimmern unter der Woche, das limitierte Baubudget u.a.m. Betriebskonzepte dieser Art stehen und fallen mit der Kompetenz des Betreibers bzw. des Managements einer solchen Immobilie. Die aus meiner Sicht größte Herausforderung ist es, die richtige Person hierfür zu finden. Aus diesem Grunde haben wir bereits mit der Personalsuche begonnen.

Zuversichtlich stimmt uns insbesondere das Vertrauen der BKM in die Machbarkeit des Projektes, die große Unterstützung der Siebenbürger Sachsen, das gestärkte Interesse der Stadt Gundelsheim und ihrer Bewohner wie auch der lokalen Medien. Dies gibt Mut für künftige Herausforderungen und zeigt, dass wir an einem geschichtlich, sozial und kulturell wichtigen Thema arbeiten, das große Bedeutung für alle Siebenbürger Sachsen, aber auch für Gundelsheim und die Region hat.

Dr. Axel Froese, Stellv. Vorsitzender des SKSH e.V.